Konut fiyatlarındaki süratli artış bunun en görünür sebebi olsa da sıkıntı artık sırf meskenin kaç liraya satıldığı değil. Bilhassa sabit gelirliler için konutu krediyle finanse edebilmek değerli bir sorun haline geldi.

Nitekim bir konutun kaç aylık maaşa denk geldiği, bankaların konut kredisi faizlerinin aylık yüzde 0.69’a kadar gerilediği 2013’ten bu yana sanıldığı kadar sert değişmezken, birebir konutu krediyle almanın yükü çok daha süratli arttı. Öteki bir tabirle çalışanlar konutun fiyatından çok, o fiyatı finanse etme imkanından uzaklaştı.

Oksijen’den Esen Dolma bu değişimi somutlaştırmak için TCMB’nin konut fiyatları ve konut kredisi faizlerini, 2013-2026 arasında tıpkı derece ve kademedeki öğretmen maaşıyla karşılaştırdı.

Hesapta 100 metrekarelik bir konutun yüzde 25’inin peşin ödendiği, kalan yüzde 75 için 120 ay vadeli kredi kullanıldığı varsayıldı. Üstelik karşılaştırmada ortalama ya da mesleğe yeni başlayan bir öğretmen değil, derece-kademe bakımından en yüksek düzeydeki 1/4 öğretmen maaşı esas alındı.

Türkiye’de konut 57 maaştan 62 maaşa çıktı

Finansman şartlarını dışarıda bırakıp TCMB’nin ikinci çeyrek konut ünite fiyatları temel alan hesaplamaya nazaran 2013’te Türkiye genelinde 100 metrekarelik ortalama bir konut 141 bin 130 TL; tıpkı yılın temmuz ayında 1/4 derecedeki bir öğretmenin maaşı ise 2 bin 469 TL’ydi.

Buna nazaran bir konut yaklaşık 57.2 aylık öğretmen maaşına denk geliyordu. 2026’da tıpkı büyüklükte bir ortalama konut 5 milyon 189 bin TL’ye çıkarken 1/4 öğretmen maaşı 83 bin 254 TL’ye yükseldi.

Başka bir deyişle nominal olarak 100 metrekarelik ortalama konutun fiyatı 13 yılda yaklaşık 37 katına çıkmış olsa da “Ev kaç maaş ediyor?” diye bakıldığında ara 57 maaştan sadece 62 maaşa yükseliyor.

Türkiye’de konut kredisi yükü katlanıyor: Taksitler 13 yılda maaşın yarısıyken bugün tamamını aşıyor – Resim : 1

Kredi hesaba girince tablo değişiyor

Diğer taraftan konut iktisadı literatüründe erişilebilirlik sadece mesken fiyatı/gelir oranıyla ölçülmüyor.

Bir konutun kaç yıllık gelire karşılık geldiğinin yanı sıra, krediyle satın alınması halinde aylık ödemenin gelirin ne kadarını götürdüğü de kıymetli. 2013’te Türkiye ortalamasındaki 100 metrekarelik bir konutun yüzde 75’i krediyle finanse edildiğinde aylık taksit bin 357 TL oluyordu.

Aynı yıl 1/4 öğretmen maaşı 2 bin 469 TL olduğundan taksit, kredinin başlangıç yılında maaşın yüzde 55’ine yani yaklaşık yarısına denk geliyordu.

Maaşın tamamı taksite yetmiyor

Oran sonraki yıllarda dalgalı bir seyir izledi.

Başlangıç yılındaki taksit yükü 2018’de öğretmen maaşının yüzde 92’sine kadar yükseldi. Düşük faizlerin tesiriyle 2020’de yine yüzde 66’ya indi.

Ardından konut fiyatları ile faizlerin birlikte yükselmesiyle 2022’de yüzde 128’e, 2023’te yüzde 159’a ulaştı. 2024’te de yaklaşık yüzde 159 ile incelenen devrin en yüksek düzeyinde kaldı. 2026’da faizlerdeki gerilemeyle oran yüzde 131.6’ya indi.

Ancak bu gerilemeye karşın bugün Türkiye ortalamasındaki 100 metrekarelik bir konut için hesaplanan aylık kredi taksiti 109 bin 543 TL iken tıpkı periyotta 1/4 öğretmen maaşı 83 bin 254 TL düzeyinde.

Başka bir tabirle en yüksek düzeydeki öğretmen bile kredinin başlangıç yılında maaşının tamamını taksite ayırsa Türkiye ortalamasındaki konutun aylık ödemesini karşılayamıyor.

İstanbul’da maaşın 2 katından fazla

İstanbul’da ise konut sahibi olabilmek sabit gelirli için çok daha güç.

2013’te 100 metrekarelik ortalama konut 97.6 öğretmen maaşına, bugün 104.9 maaşa karşılık geliyor. Arada çok fazla artış yok fakat krediyle mesken alındığında finansman yükü çok daha ağır. Düşük faizli 2013 şartlarında bile kredi tek öğretmen geliri açısından sınırdaydı.

2013’te İstanbul’daki 100 metrekarelik ortalama bir konutun yüzde 75’i 120 ay vadeli krediyle finanse edildiğinde aylık taksit 2 bin 317 TL oluyordu. O yılki 2 bin 469 TL’lik 1/4 öğretmen maaşına göre kredi başlangıcındaki taksit yükü yüzde 93.8 seviyesindeydi. Bu oran 2018’de yüzde 164’e çıktı. 2020’de düşük faizlerin tesiriyle yüzde 109’a kadar geriledi. Akabinde 2022’de yüzde 227’ye, 2023’te ise yüzde 258’e ulaştı.

Hesap en yüksek düzeydeki öğretmene göre

Tabii, burada kıymetli bir ayrım var: Sabit taksitli bir kredide nominal taksit birebir kalırken öğretmen maaşı ilerleyen yıllarda artacağından, taksitin maaşa oranı vakit içinde düşebilir.

Fakat gayrimenkul değerleme uzmanı Dr. Ahmet Büyükduman’a göre, kredinin başlangıçtaki yükü bile konut kredisine erişimde yaşanan meseleye işaret ediyor.

Üstelik bu hesabın ortalama ya da mesleğe yeni başlayan bir öğretmenin değil, en yüksek düzeydeki öğretmenin maaşı üzerinden yapıldığı göz ününe alınırsa düşük derece ve kademelerdeki öğretmenler açısından konuta erişim tablosunun daha da ağırlaştığı söylenebilir.

Büyükşehirlerde durum daha kötü

13 yıllık bilgileri yorumlayan Büyükduman, önemli bir krediye erişim sorunu olduğuna işaret ediyor.

“Bugün 75’er bin liradan meskenlerine 150 bin lira giren bir öğretmen çift için, 20-30 bin lira kira ödeyerek Anadolu’da 3-4 milyon liralık bir konut almak mümkün olabilir. Lakin İstanbul, Ankara, İzmir, Antalya üzere büyükşehirlerde bu pek mümkün değil. Türkiye nüfusunun büyük bir kısmının büyükşehirlerde yaşadığı ve öğretmenlerin de büyük kısmının bu kentlerde vazife yaptığını düşünürsek tablo, önemli bir kredi erişim sorununa işaret ediyor. Üstelik Türkiye genelinde bile taksit, maaşın yüzde 55’inden yüzde 131’ine çıkmış. Öğretmenin konut fiyatına olan uzaklığı 2013’ten bu yana arttı fakat asıl kırılma, finans maliyetinde yaşandı. Aslında uygulamada da konut kredisinin büyük ölçüde devre dışı kaldığını görüyoruz.”

Diğer taraftan Büyükduman, müşterinin konuta erişememesinin de tesiriyle 2013’ten bu yana ortalama konutların da küçüldüğüne dikkat çekiyor: “13 yıl öncesine kıyasla ortalama konut metrekareleri yaklaşık yüzde 20 küçüldü. Şu an İstanbul’da pek çok mesken 75 metrekare civarı.”

Bu yıl 108 bin kefalet oluşturduklarını, yaklaşık 250 milyar liraya yakın krediye de kefalet sağladıklarını aktaran Özegen, KGF’nin 1994 yılında birinci kefaletini kullandırdığını, 2009’dan itibaren de “finansal kaldıraç” olarak etkin misyon yaptığını anımsattı.

Oluşturulan kefalet sisteminin kıymetine işaret eden Özegen, “Bugüne kadar yaklaşık 1,7 trilyon liralık krediye 1,5 trilyon liralık kefaletle ve 600 binin üzerinde firmamıza yaklaşık 1 milyon 560 bin kefalet oluşturduk. Bu çok değerli. Dünyanın hiçbir yerinde bu türlü bir sistem yok.” sözlerini kullandı.

Özegen, yapılan çalışmalarda KGF kefaletiyle kullandırılan kredilerden yararlanan firmaların temerrüde düşme oranlarında önemli azalma olduğuna dikkati çekti. Bu firmaların ciro ve satışlarının arttığını belirten Özegen, “Her 1 milyon liralık KGF kefaletiyle krediye erişmiş bir işletmemiz, başkalarına nazaran 2,7 kişi daha fazla istihdam sağlamış.” diye konuştu.

“TOBB Nefes Kredi paketlerinden yaklaşık 60 bin firma yararlandı”

İktisattaki gelişmeler dikkate alındığında KOBİ ölçeğindeki firmalara verdikleri kefaletin manalı ve değerli olduğunu belirten Özegen, “Türkiye Odalar Borsalar Birliği, bankalarımız ve Merkez Bankamızla güç birliği yapıyoruz. 2025’te 3 dilim TOBB Nefes kredisi uyguladık. Şu ana kadar bunu kullanan firma sayısı 56 bine ulaşırken, bankalarımızda süreçleri devam eden firmaları da dikkate aldığımız vakit 60 bini aşıyor. KOBİ’lere işletme başına ortalama 1,5 milyon lira kredi kullanma imkanı sağladık.” değerlendirmesinde bulundu.

Özegen, TOBB Nefes Kredisi’ni her işletmenin yalnızca bir sefer kullanabildiğini, 60 bin firmanın yaklaşık 80 milyar liralık kredi paketini KGF kefaleti aracılığıyla kullandığını anlattı. Bu 3 programdan yararlanan şirketlerin yüzde 91’inin küçük ve mikro işletmeler olduğuna işaret eden Özegen, şu anda 4’üncü paketle ilgili çalışmaları olmadığını lakin ilgili kurum ve kuruluşlarla yapılacak istişarelere nazaran TOBB Nefes Kredisi’nin devamını her an hayata geçirmelerinin mümkün olduğunu söyledi.

“7 yeni programla KOBİ’lerimize kefalet üretmeye katkı sunmaya devam edeceğiz”

Dezenflasyon programı sürecini de dikkate alarak muhtaçlık epey bu programlara devam edebileceklerini tabir eden Özegen, 2026 yılı maksatlarına ait şunları kaydetti:

“Biz yalnızca TOBB Nefes Kredisi’yle yetinmiyoruz. 2026 yılı için planladığımız birtakım projelerimiz var. Ulusal Eğitim Bakanlığıyla planladığımız dış kaynaklı projemizle, bilhassa mesleksel eğitimini tamamlamış gençlerimizin hem istihdam hem de teşebbüslerine kefalet vereceğiz. Hem paydaş bankalarla hem dışarıdaki paydaş fonlarla bilhassa genç ve bayan girişimcilere yönelik programlar planlıyoruz. KOSGEB’le yürüttüğümüz projelerimiz var. Savunma endüstrisi ile çok sıkı işbirliği içerisinde programlarımızı yürütüyoruz. 2026’da yaklaşık 7 yeni programla KOBİ’lerimize kefalet üretmeye katkı sunmaya devam edeceğiz.”

Mevduat sahiplerinin bir kısmı paralarını döviz ve altına çevirirken, bir kısmı ise Borsa İstanbul’da kıymetlendirdi. Lakin inançlı liman olarak görülen konut kesimi de bu kaynaklardan hissesini almaya başladı. Uzmanlar, bilhassa faiz indirimleriyle birlikte konut fiyatlarında artış beklentisinin yatırımcıyı harekete geçirdiğini belirtiyor. Borsa İstanbul’da rekorların peş peşe gelmesine karşın kar satışlarının hızlanması, konuta ek bir kaynak girişini tetikledi. Bununla birlikte arsa ve tarım toprağı yatırımlarında da dikkat cazibeli bir artış yaşanıyor.

Faiz düşüşleri ile fiyatlar artabilir

Sektör temsilcileri faiz indirimlerinin de dalda tesirli olacağını belirterek “Şu anda konut alımı için en kritik devirdeyiz. Zira faiz indirimleri gündeme geldiğinde fiyatların süratli bir formda üste çıkacağını biliyoruz. Yatırımcı bu gerçeğin farkında olduğu için şimdiden konuta yöneliyor. Bugün fiyatlar görece daha istikrarlı düzeylerde; bu nedenle alım yapmak için hayli uygun bir periyot. Faizlerin düşmesiyle birlikte hem talep artacak hem de fiyatlar yükselecek. Yani şu an konut almak, geleceğe dönük en çıkarlı adım olacaktır. Konut sadece bugünün inançlı yatırımı değil, birebir vakitte yarının güçlü mirası olmaya devam edecek” tabirlerini kullanıyor.

Yıl sonunda rekor beklentisi artıyor

Gayrimenkul uzmanları, hem yatırım hem de oturum hedefli konut alımlarında son devirde ivme kazanan artışa dikkat çekerek şu sözleri kullanıyorlar: Türkiye’de konut her vakit inançlı liman özelliğini koruyor. Kur Muhafazalı Mevduat sisteminin sona ermesiyle birlikte yatırımcıların değerli bir kısmı birikimlerini gayrimenkule yönlendirdi. Bilhassa büyükşehirlerde orta ve üst segmentteki konutlara talep bariz halde artarken, Anadolu kentlerinde de hem yatırım hem de oturum emelli alımlar hızlanmış durumda. Beşerler, tasarruflarını enflasyona karşı müdafaanın en güçlü yolunun konut sahibi olmak olduğunu biliyor. Bu nedenle sırf yatırımcılar değil, kendi konutunu almak isteyen vatandaşlar da harekete geçmiş durumda. Konut piyasasında yaşanan bu canlılık yıl sonuna kadar daha da artacak ve biz yeni bir satış rekoruna tanıklık edeceğiz.

Yatırımlık konutlarda kredi limitleri esnemeli

Gayrimenkul dalı temsilcileri, Türkiye’de hala bir konutu bulunan vatandaşların ikinci yahut üçüncü daire almak istediklerinde önemli kredi kısıtlamalarıyla karşı karşıya kaldıklarını belirtiyor. Bu durumun yerli yatırımcıyı alternatif arayışına yönlendirdiğini söz eden uzmanlar “Vatandaş, yatırım yapma isteğini ertelemek yerine yurt dışındaki fırsatları değerlendirmeye başlıyor. Bilhassa Avrupa ve Orta Doğu’da gayrimenkul yatırımlarına Türklerden ağır bir talep olduğunu görüyoruz. Lakin bu tablo, Türkiye’nin potansiyel konut yatırımcısını kaybetmesine yol açıyor. Böylelikle hem dalın büyümesi yavaşlıyor hem de ülke iktisadına girecek sermaye yurt dışına kaymış oluyor” değerlendirmesinde bulundu.

Yabancılar da kaçıyor

Türkiye Gazetesi’nin haberine nazaran, dal temsilcileri, kredi kısıtlamalarının yabancı yatırımcı üzerinde de olumsuz tesirler oluşturduğuna dikkat çekti. Açıklamalarda “Türk vatandaşları üzerindeki bu sınırlamalar aslında dolaylı olarak yabancı yatırımcının da Türkiye’den uzaklaşmasına sebep oluyor. Zira kredi musluklarının sıkılması, piyasadaki satış ivmesini yavaşlatıyor ve bu da yabancılar için cazibeyi azaltıyor. Şayet 2025 yılı başından bu yana kırılan satış rekorlarının yenilenmesi isteniyorsa, yatırım hedefli konut alımlarında kredi imkanları kesinlikle esnetilmeli. Bu düzenleme hayata geçirilirse hem iç piyasada hareketlilik devam eder hem de yabancı yatırımcı Türkiye’ye yine yönelir” tabirleri kullanıldı.

Yüksek kiralar öğrenci ve memurları zorluyor

Gayrimenkul uzmanları, büyükşehirlerde giderek artan kira bedellerinin hem kamu hizmetlerinde aksamalara yol açtığını hem de öğrencilerin eğitim tercihlerini olumsuz etkilediğini söyledi. Kesim temsilcileri, bilhassa İstanbul, Ankara ve İzmir üzere metropollerde kiraların memur maaşlarının çok üzerinde seyrettiğini belirterek “Bugün bir öğretmen ya da polis, tayinini büyükşehire almak istemiyor. Zira maaşının kıymetli bir kısmını kiraya vermek zorunda kalıyor.” dedi.

Yüksek kira probleminin sadece çalışan kesiti değil, üniversite öğrencilerini de derinden etkilediğine dikkat çeken uzmanlar “Gençler artık üniversite tercihi yaparken yalnızca kısım ya da üniversitenin kalitesine bakmıyor, tıpkı vakitte o kentteki kira fiyatlarını da hesaplıyor” dedi.

Konut sahibi olmak yaşı 40’lara ulaştı

Türkiye’de konut edinme yaş aralığında son 15 yılda dikkat cazip bir değişim yaşandığını belirten uzmanlar, artık gençlerin değil daha ileri yaş kümesindeki bireylerin mesken sahibi olmaya başladığını söylüyor. 2010’lu yılların ortasında konut kredisi kullananların en ağır olduğu kümenin 30’lu yaşlarda olduğunu hatırlatan uzmanlar, 2024 prestijiyle bu yükün 40’lı yaşlara kaydığını açıkladı. Yapılan değerlendirmelerde, 2015-2016 döneminde Türkiye Bankalar Birliği (TBB) Risk Merkezi datalarına nazaran konut kredisi kullanıcılarının en ağır olduğu yaş aralığının 31-41 yaş olduğu, hatta 2009-2013 yılları ortasında 18-34 yaş kümesinin kredi kullanım hissesinin süratle arttığı belirtildi. Bugün gelinen noktada, konut sahibi olma yaşının 40’lı yaşlara kayması, Türkiye’de hanehalkı iktisadının değişen yapısını da ortaya koyuyor.