Konut kredisinde taksitler 13 yılda maaşın yarısıyken bugün tamamını aşıyor

Türkiye’de konut sahibi olmak son yıllarda giderek daha güç bir gayeye dönüştü.

Konut fiyatlarındaki süratli artış bunun en görünür sebebi olsa da sıkıntı artık sırf meskenin kaç liraya satıldığı değil. Bilhassa sabit gelirliler için konutu krediyle finanse edebilmek değerli bir sorun haline geldi.

Nitekim bir konutun kaç aylık maaşa denk geldiği, bankaların konut kredisi faizlerinin aylık yüzde 0.69’a kadar gerilediği 2013’ten bu yana sanıldığı kadar sert değişmezken, birebir konutu krediyle almanın yükü çok daha süratli arttı. Öteki bir tabirle çalışanlar konutun fiyatından çok, o fiyatı finanse etme imkanından uzaklaştı.

Oksijen’den Esen Dolma bu değişimi somutlaştırmak için TCMB’nin konut fiyatları ve konut kredisi faizlerini, 2013-2026 arasında tıpkı derece ve kademedeki öğretmen maaşıyla karşılaştırdı.

Hesapta 100 metrekarelik bir konutun yüzde 25’inin peşin ödendiği, kalan yüzde 75 için 120 ay vadeli kredi kullanıldığı varsayıldı. Üstelik karşılaştırmada ortalama ya da mesleğe yeni başlayan bir öğretmen değil, derece-kademe bakımından en yüksek düzeydeki 1/4 öğretmen maaşı esas alındı.

Türkiye’de konut 57 maaştan 62 maaşa çıktı

Finansman şartlarını dışarıda bırakıp TCMB’nin ikinci çeyrek konut ünite fiyatları temel alan hesaplamaya nazaran 2013’te Türkiye genelinde 100 metrekarelik ortalama bir konut 141 bin 130 TL; tıpkı yılın temmuz ayında 1/4 derecedeki bir öğretmenin maaşı ise 2 bin 469 TL’ydi.

Buna nazaran bir konut yaklaşık 57.2 aylık öğretmen maaşına denk geliyordu. 2026’da tıpkı büyüklükte bir ortalama konut 5 milyon 189 bin TL’ye çıkarken 1/4 öğretmen maaşı 83 bin 254 TL’ye yükseldi.

Başka bir deyişle nominal olarak 100 metrekarelik ortalama konutun fiyatı 13 yılda yaklaşık 37 katına çıkmış olsa da “Ev kaç maaş ediyor?” diye bakıldığında ara 57 maaştan sadece 62 maaşa yükseliyor.

Türkiye’de konut kredisi yükü katlanıyor: Taksitler 13 yılda maaşın yarısıyken bugün tamamını aşıyor – Resim : 1

Kredi hesaba girince tablo değişiyor

Diğer taraftan konut iktisadı literatüründe erişilebilirlik sadece mesken fiyatı/gelir oranıyla ölçülmüyor.

Bir konutun kaç yıllık gelire karşılık geldiğinin yanı sıra, krediyle satın alınması halinde aylık ödemenin gelirin ne kadarını götürdüğü de kıymetli. 2013’te Türkiye ortalamasındaki 100 metrekarelik bir konutun yüzde 75’i krediyle finanse edildiğinde aylık taksit bin 357 TL oluyordu.

Aynı yıl 1/4 öğretmen maaşı 2 bin 469 TL olduğundan taksit, kredinin başlangıç yılında maaşın yüzde 55’ine yani yaklaşık yarısına denk geliyordu.

Maaşın tamamı taksite yetmiyor

Oran sonraki yıllarda dalgalı bir seyir izledi.

Başlangıç yılındaki taksit yükü 2018’de öğretmen maaşının yüzde 92’sine kadar yükseldi. Düşük faizlerin tesiriyle 2020’de yine yüzde 66’ya indi.

Ardından konut fiyatları ile faizlerin birlikte yükselmesiyle 2022’de yüzde 128’e, 2023’te yüzde 159’a ulaştı. 2024’te de yaklaşık yüzde 159 ile incelenen devrin en yüksek düzeyinde kaldı. 2026’da faizlerdeki gerilemeyle oran yüzde 131.6’ya indi.

Ancak bu gerilemeye karşın bugün Türkiye ortalamasındaki 100 metrekarelik bir konut için hesaplanan aylık kredi taksiti 109 bin 543 TL iken tıpkı periyotta 1/4 öğretmen maaşı 83 bin 254 TL düzeyinde.

Başka bir tabirle en yüksek düzeydeki öğretmen bile kredinin başlangıç yılında maaşının tamamını taksite ayırsa Türkiye ortalamasındaki konutun aylık ödemesini karşılayamıyor.

İstanbul’da maaşın 2 katından fazla

İstanbul’da ise konut sahibi olabilmek sabit gelirli için çok daha güç.

2013’te 100 metrekarelik ortalama konut 97.6 öğretmen maaşına, bugün 104.9 maaşa karşılık geliyor. Arada çok fazla artış yok fakat krediyle mesken alındığında finansman yükü çok daha ağır. Düşük faizli 2013 şartlarında bile kredi tek öğretmen geliri açısından sınırdaydı.

2013’te İstanbul’daki 100 metrekarelik ortalama bir konutun yüzde 75’i 120 ay vadeli krediyle finanse edildiğinde aylık taksit 2 bin 317 TL oluyordu. O yılki 2 bin 469 TL’lik 1/4 öğretmen maaşına göre kredi başlangıcındaki taksit yükü yüzde 93.8 seviyesindeydi. Bu oran 2018’de yüzde 164’e çıktı. 2020’de düşük faizlerin tesiriyle yüzde 109’a kadar geriledi. Akabinde 2022’de yüzde 227’ye, 2023’te ise yüzde 258’e ulaştı.

Hesap en yüksek düzeydeki öğretmene göre

Tabii, burada kıymetli bir ayrım var: Sabit taksitli bir kredide nominal taksit birebir kalırken öğretmen maaşı ilerleyen yıllarda artacağından, taksitin maaşa oranı vakit içinde düşebilir.

Fakat gayrimenkul değerleme uzmanı Dr. Ahmet Büyükduman’a göre, kredinin başlangıçtaki yükü bile konut kredisine erişimde yaşanan meseleye işaret ediyor.

Üstelik bu hesabın ortalama ya da mesleğe yeni başlayan bir öğretmenin değil, en yüksek düzeydeki öğretmenin maaşı üzerinden yapıldığı göz ününe alınırsa düşük derece ve kademelerdeki öğretmenler açısından konuta erişim tablosunun daha da ağırlaştığı söylenebilir.

Büyükşehirlerde durum daha kötü

13 yıllık bilgileri yorumlayan Büyükduman, önemli bir krediye erişim sorunu olduğuna işaret ediyor.

“Bugün 75’er bin liradan meskenlerine 150 bin lira giren bir öğretmen çift için, 20-30 bin lira kira ödeyerek Anadolu’da 3-4 milyon liralık bir konut almak mümkün olabilir. Lakin İstanbul, Ankara, İzmir, Antalya üzere büyükşehirlerde bu pek mümkün değil. Türkiye nüfusunun büyük bir kısmının büyükşehirlerde yaşadığı ve öğretmenlerin de büyük kısmının bu kentlerde vazife yaptığını düşünürsek tablo, önemli bir kredi erişim sorununa işaret ediyor. Üstelik Türkiye genelinde bile taksit, maaşın yüzde 55’inden yüzde 131’ine çıkmış. Öğretmenin konut fiyatına olan uzaklığı 2013’ten bu yana arttı fakat asıl kırılma, finans maliyetinde yaşandı. Aslında uygulamada da konut kredisinin büyük ölçüde devre dışı kaldığını görüyoruz.”

Diğer taraftan Büyükduman, müşterinin konuta erişememesinin de tesiriyle 2013’ten bu yana ortalama konutların da küçüldüğüne dikkat çekiyor: “13 yıl öncesine kıyasla ortalama konut metrekareleri yaklaşık yüzde 20 küçüldü. Şu an İstanbul’da pek çok mesken 75 metrekare civarı.”